2009年10月27日星期二

洋參大王炒樓秘訣曝光 要懂邊升邊減持 降低成本

洋參大王炒樓秘訣曝光 要懂邊升邊減持 降低成本

「洋參大王」楊永仁直認是炒家,海嘯期間斥 2億元掃約 30伙新蒲崗譽.港灣,再用 1億元掃 3個君臨天下單位,現陸續出貨。合法賺錢,天經地義,問題是動輒以過億掃貨,非散戶可效法。不過,他說本少一樣可炒,在乎你識唔識計數。

何謂識計數?楊永仁說,麗新發展( 488)為減債, 03年沙士期間,出售銅鑼灣廣場一期,「當時麗新收緊 780萬元月租,我搵銀行傾(貸款),銀行都支持,但當時我冇咁多錢(支付首期),所以搵朋友夾,我知道買咗好穩陣,收嘅租夠供按揭有餘。」但朋友臨陣縮沙,結果由永安百貨郭氏家族以 12億元購入。楊永仁說,當時他們出價可比永安高,慨嘆若能購入該物業,現已有可觀利潤。
朋友縮沙 失賺錢良機

另一例子,銀行按揭息率跌至歷史低位,以三成本金便可控制數億元物業。這槓桿原理很多人都明白,楊永仁的計數方式與其他人有何不同?
他以海嘯期間掃入的物業解釋,「我(低位)掃咗大堆貨,等佢上返到家(高位),賣一部份,我已賺咗。將賺咗嘅計落成本,我嘅成本低到比海嘯更低,然後再繼續持有。」楊永仁所說的識計數,說穿就是計算風險。
至於如何撈底、摸頂?楊永仁說:「買每樣嘢前,心中都有個價,唔好諗買到最低,諗住買到最低,不如等佢喺低位升返上嚟嗰一刻、環境穩定後、準備要升時才買。」
高位時 自住物業都賣

如何釐定心中定價?「香港政府地價政策沒改變前,好難買到平樓,因政府供應土地有一個尺度,如果佢唔平,人哋平賣俾你係因為資金周轉不靈,要賤賣資產,咁你點解唔買。人最驚嗰時,你就應該去買。」
不撈底,楊永仁亦不贊成試圖摸頂。金融海嘯前,他連自住的跑馬地禮頓山物業亦沽出,原因是認為已到高位。隨着樓市反彈,該物業現價更高,但他仍覺賣得值,「我賣了近 4000萬元,套回現金,你知唔知海嘯期間,我買回成億過外的貨。成億過外的貨,現時變了幾錢?那一粒是子彈!」這亦是楊永仁說,本錢不足亦可炒的道理。
「人哋覺得會升先同你買,唔通覺得跌會同你買,所以賣時不應賺盡。」他更說每次均利用沽貨套現,再以三成首期買貨的方式,擴大投資規模。透過高沽低買,將本金滾大。
楊永仁簡歷

. 79年與父母及 3弟妹從江西來港定居

.半年後輟學到上環文咸西街一參茸海味行當學徒

. 80年代初將逾 10萬元積蓄作首期,買下葵涌一個 595平方呎單位

. 85年創業,開辦恒發參茸行,其後發展趨多元化,涉足吉林地產酒店業及長白山野山人參進口等生意

. 92年在江西發展地產及投資製造啤酒蓋生意

. 03年沙士期間已低調炒賣港豪宅
楊永仁部份物業買賣往績

《已售物業》
跑馬地禮頓山 6座低層 A室
買入日期: 10/02 沽出日期: 2/08
沽出: 3,945萬元 賺蝕: 2,124萬元

中半山輝煌大廈低層
買入日期: 3/09 沽出日期: 8/09
沽出: 1,850萬元 賺蝕: 420萬元

淺水灣蔚峰園低層 B室
買入日期: 5/09 沽出日期: 7/09
沽出: 1,950萬元 賺蝕: 312萬元

中半山桂濤苑中層 B室
買入日期: 3/09 沽出日期: 6/09
沽出: 1,480萬元 賺蝕: 200萬元

何文田京士柏碧廬低層 B室
買入日期: 10/03 沽出日期: 5/04
沽出: 505萬元 賺蝕: 177萬元

柴灣杏花村 40座中層 1室
買入日期: 10/03 沽出日期: 5/04
沽出: 483萬元 賺蝕: 164萬元

銅鑼灣總統商場地下單號舖
買入日期: 10/03 沽出日期: 7/06
沽出: 300萬元 賺蝕: 132萬元

大角嘴中和樓地舖
買入日期: 7/92 沽出日期: 8/92
沽出: 517萬元 賺蝕: 97萬元

北角和富中心 4座低層 B室
買入日期: 5/09 沽出日期:已售
沽出: 860萬元 賺蝕: 90萬元

中半山寶樺臺低層 B室
買入日期: 12/95 沽出日期: 10/02
沽出: 1,075萬元 賺蝕:-125萬元

《手持物業》
跑馬地樂景園中層 A室
買入日期: 8/09 沽出日期:市值
市值或叫價: 5,500萬元 賬面賺蝕: 1,850

23個新蒲崗譽港灣單位
買入日期: 5/09 沽出日期:市值
市值或叫價: 17,000萬元 賬面賺蝕: 1,231

東半山豪園 B座高層
買入日期: 7/09 沽出日期:市值
市值或叫價: 3,000萬元 賬面賺蝕: 700萬元

山頂南區環翠園 C座中層
買入日期: 4/09 沽出日期:叫價
市值或叫價: 1,800萬元 賬面賺蝕: 320萬元

總值: 7,691萬元

註:楊永仁提及的 3個君臨天下單位,及葡萄園 13個洋房,由於並非以他名義或旗下公司名義持有,故未有買賣資料



無寶不落 地點毋須優質看升值潛力

與其他資深投資者相似,楊永仁強調,揀樓首重 location(位置),但翻查其入市紀錄,由中半山到新蒲崗、由山頂南區到元朗都見其蹤影。
他以西九龍為例,指該區非傳統豪宅地段,但因物業的維港海景,媲美對岸山頂豪宅,故漸確立豪宅地位。
楊永仁看重的位置,不一定是公認好地點,而是他認為有升值潛力的位置。以新蒲崗譽.港灣為例,位置絕不優質,但物業有兩優點,「當時已是海嘯尾聲,樓市開始異動,但市場冇乜好買,見是新地( 016)樓,知他們的貨,尤其管理好,買入後不怕(其保值能力)。」
單幢樓不看唐樓回報豐

其次是具屋苑規模,「如果是單幢新地樓,我絕不會睇。」他解釋,規模夠大成交才活躍。
土瓜灣唐樓他亦不放過,原因是沙中線開通,該區將受惠,加上將物業間成套房,租金回報達 6至 7厘。「物業雖細,但回報豐厚,可將租金再去買另一層,不斷滾大。加上有機會遷拆,屆時會有 3、 4倍賠償。」
楊永仁說買樓,不論大小都親身睇樓,只要有錢賺都投資,這相信是他極少「揩嘢」原因,但因太費時,已減少細額投資。

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