洋參大王炒樓秘訣曝光 要懂邊升邊減持 降低成本

洋參大王炒樓秘訣曝光 要懂邊升邊減持　降低成本

「洋參大王」楊永仁直認是炒家，海嘯期間斥 2億元掃約 30伙新蒲崗譽．港灣，再用 1億元掃 3個君臨天下單位，現陸續出貨。合法賺錢，天經地義，問題是動輒以過億掃貨，非散戶可效法。不過，他說本少一樣可炒，在乎你識唔識計數。

何謂識計數？楊永仁說，麗新發展（ 488）為減債， 03年沙士期間，出售銅鑼灣廣場一期，「當時麗新收緊 780萬元月租，我搵銀行傾（貸款），銀行都支持，但當時我冇咁多錢（支付首期），所以搵朋友夾，我知道買咗好穩陣，收嘅租夠供按揭有餘。」但朋友臨陣縮沙，結果由永安百貨郭氏家族以 12億元購入。楊永仁說，當時他們出價可比永安高，慨嘆若能購入該物業，現已有可觀利潤。
朋友縮沙　失賺錢良機

另一例子，銀行按揭息率跌至歷史低位，以三成本金便可控制數億元物業。這槓桿原理很多人都明白，楊永仁的計數方式與其他人有何不同？
他以海嘯期間掃入的物業解釋，「我（低位）掃咗大堆貨，等佢上返到家（高位），賣一部份，我已賺咗。將賺咗嘅計落成本，我嘅成本低到比海嘯更低，然後再繼續持有。」楊永仁所說的識計數，說穿就是計算風險。
至於如何撈底、摸頂？楊永仁說：「買每樣嘢前，心中都有個價，唔好諗買到最低，諗住買到最低，不如等佢喺低位升返上嚟嗰一刻、環境穩定後、準備要升時才買。」
高位時　自住物業都賣

如何釐定心中定價？「香港政府地價政策沒改變前，好難買到平樓，因政府供應土地有一個尺度，如果佢唔平，人哋平賣俾你係因為資金周轉不靈，要賤賣資產，咁你點解唔買。人最驚嗰時，你就應該去買。」
不撈底，楊永仁亦不贊成試圖摸頂。金融海嘯前，他連自住的跑馬地禮頓山物業亦沽出，原因是認為已到高位。隨着樓市反彈，該物業現價更高，但他仍覺賣得值，「我賣了近 4000萬元，套回現金，你知唔知海嘯期間，我買回成億過外的貨。成億過外的貨，現時變了幾錢？那一粒是子彈！」這亦是楊永仁說，本錢不足亦可炒的道理。
「人哋覺得會升先同你買，唔通覺得跌會同你買，所以賣時不應賺盡。」他更說每次均利用沽貨套現，再以三成首期買貨的方式，擴大投資規模。透過高沽低買，將本金滾大。
楊永仁簡歷

． 79年與父母及 3弟妹從江西來港定居

．半年後輟學到上環文咸西街一參茸海味行當學徒

． 80年代初將逾 10萬元積蓄作首期，買下葵涌一個 595平方呎單位

． 85年創業，開辦恒發參茸行，其後發展趨多元化，涉足吉林地產酒店業及長白山野山人參進口等生意

． 92年在江西發展地產及投資製造啤酒蓋生意

． 03年沙士期間已低調炒賣港豪宅
楊永仁部份物業買賣往績

《已售物業》
跑馬地禮頓山 6座低層 A室
買入日期： 10/02　沽出日期： 2/08
沽出： 3,945萬元　賺蝕： 2,124萬元

中半山輝煌大廈低層
買入日期： 3/09　沽出日期： 8/09
沽出： 1,850萬元　賺蝕： 420萬元

淺水灣蔚峰園低層 B室
買入日期： 5/09　沽出日期： 7/09
沽出： 1,950萬元　賺蝕： 312萬元

中半山桂濤苑中層 B室
買入日期： 3/09　沽出日期： 6/09
沽出： 1,480萬元　賺蝕： 200萬元

何文田京士柏碧廬低層 B室
買入日期： 10/03　沽出日期： 5/04
沽出： 505萬元　賺蝕： 177萬元

柴灣杏花村 40座中層 1室
買入日期： 10/03　沽出日期： 5/04
沽出： 483萬元　賺蝕： 164萬元

銅鑼灣總統商場地下單號舖
買入日期： 10/03　沽出日期： 7/06
沽出： 300萬元　賺蝕： 132萬元

大角嘴中和樓地舖
買入日期： 7/92　沽出日期： 8/92
沽出： 517萬元　賺蝕： 97萬元

北角和富中心 4座低層 B室
買入日期： 5/09　沽出日期：已售
沽出： 860萬元　賺蝕： 90萬元

中半山寶樺臺低層 B室
買入日期： 12/95　沽出日期： 10/02
沽出： 1,075萬元　賺蝕：-125萬元

《手持物業》
跑馬地樂景園中層 A室
買入日期： 8/09　沽出日期：市值
市值或叫價： 5,500萬元　賬面賺蝕： 1,850

23個新蒲崗譽港灣單位
買入日期： 5/09　沽出日期：市值
市值或叫價： 17,000萬元　賬面賺蝕： 1,231

東半山豪園 B座高層
買入日期： 7/09　沽出日期：市值
市值或叫價： 3,000萬元　賬面賺蝕： 700萬元

山頂南區環翠園 C座中層
買入日期： 4/09　沽出日期：叫價
市值或叫價： 1,800萬元　賬面賺蝕： 320萬元

總值： 7,691萬元

註：楊永仁提及的 3個君臨天下單位，及葡萄園 13個洋房，由於並非以他名義或旗下公司名義持有，故未有買賣資料



無寶不落 地點毋須優質看升值潛力

與其他資深投資者相似，楊永仁強調，揀樓首重 location（位置），但翻查其入市紀錄，由中半山到新蒲崗、由山頂南區到元朗都見其蹤影。
他以西九龍為例，指該區非傳統豪宅地段，但因物業的維港海景，媲美對岸山頂豪宅，故漸確立豪宅地位。
楊永仁看重的位置，不一定是公認好地點，而是他認為有升值潛力的位置。以新蒲崗譽．港灣為例，位置絕不優質，但物業有兩優點，「當時已是海嘯尾聲，樓市開始異動，但市場冇乜好買，見是新地（ 016）樓，知他們的貨，尤其管理好，買入後不怕（其保值能力）。」
單幢樓不看唐樓回報豐

其次是具屋苑規模，「如果是單幢新地樓，我絕不會睇。」他解釋，規模夠大成交才活躍。
土瓜灣唐樓他亦不放過，原因是沙中線開通，該區將受惠，加上將物業間成套房，租金回報達 6至 7厘。「物業雖細，但回報豐厚，可將租金再去買另一層，不斷滾大。加上有機會遷拆，屆時會有 3、 4倍賠償。」
楊永仁說買樓，不論大小都親身睇樓，只要有錢賺都投資，這相信是他極少「揩嘢」原因，但因太費時，已減少細額投資。